🌋 울릉공항 기대감에 평당 5000만원…울릉도 땅값은 왜 수도권 뺨치나?

울릉도가 다시 부동산 핫이슈로 부상했다.
관광객 감소, 인구 역대 최저, 지역경제 침체, 거래절벽… 지표는 모두 냉각인데 땅값만큼은 수도권 번화가급 가격을 유지하고 있다.
특히 울릉공항 예정지인 사동리 주변은 평당(3.3㎡) 5000만원에 육박, 사실상 울릉도 역사상 최고가 흐름을 이어가는 중이다.

이 현상이 왜 생기는 걸까? 흐름을 짚어보자.

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■ 1. 공항 호재 → 이미 상당 부분 가격 반영된 상태

울릉도는 2020년 울릉공항 착공 이후 공시지가가 폭발적으로 뛰었다.

• 2020년 +14.49%
• 2021년 +11.66%
• 2022년 +13.54%
• 2025년 +3.56% (경북 시군 중 1위)

화산섬 구조상 ‘쓸 만한 땅 자체가 적다’는 희소성까지 더해져 수요가 몰리면 가격이 직선 상승하는 구조다.

지금 5000만원에 육박한 사동리, 3000만원~4000만원대 도동리 상권 가격은 이런 ‘희소성 + 공항 기대감’의 총합이다.

중개업소들도 입을 모은다.
“가격 자체가 이미 너무 올라 더 뛸 여지는 한정적이다.”

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■ 2. 거래절벽… 3년 만에 70% 감소

가격은 버티는데 시장은 거의 멈췄다.

• 2022년 1~10월: 404건
• 2023년 1~10월: 224건
• 2025년 1~10월: 123건(-69.6%)

울릉도에서 부동산 거래 70% 이상을 차지하는 ‘땅’ 거래도 완전히 얼어붙었다.
PF 대출 조이기, 높은 공시지가와 실거래가 간극, 담보대출 어려움이 겹치며 자금 흐름이 막힌 상태다.

특히 울릉도는 법인의 고가 매입 비중이 높았던 시장인데, 지금은 유동성이 말라버리면서 법인 매입이 사실상 소멸했다.

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■ 3. 실제 경제는 역주행… 관광객·인구 모두 감소

울릉도 경제는 거꾸로 가는 중이다.

• 관광객: 46만명(2022) → 38만명(2023) → 20만9천명(2025.1~7월)
• 인구: 8860명(2025.9월, 역대 최저치)

여객선 운항 중단, 바가지 논란 등 악재까지 겹쳐 돈이 돌지 않는 구조가 심화됐다.
그런데도 땅값은 버티고 있으니, 결국 공항 기대감이 시장을 지탱하는 거의 유일한 요소라고 볼 수 있다.

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■ 4. 주택 시장은 더 심각… 실수요조차 움직이지 않는다

울릉도는 민간 주택 신규 공급이 거의 불가능한 지역이다.
자재·인력 반입 비용이 비싸고, 기존 보유자들은 집을 잘 팔지 않는다.

• 주택보급률 74.8% (전국 최하위)
• 전용 60㎡ 빌라 호가 4억원 (서울 외곽과 비슷하거나 더 비쌈)

주택시장은 공급·수요 모두 잠겨 있는 구조라 거래 자체가 실종된 상태다.

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■ 5. 관전 포인트: ‘공항 완공’이라는 단 하나의 이벤트

중개업계의 전망은 솔직하다.
"공항이 실제 눈에 보이기 전까지는 시장 정체가 계속될 것."

지금의 울릉도 부동산은 이미 공항 기대감이 대부분 가격에 반영된 상태다.
그리고 공항 완공 전까지는 거래·유동성이 살아날 가능성도 크지 않다.

즉, 울릉도 시장은 희소성으로 버티는 고가 유지 vs 경제 침체와 유동성 부족으로 거래 실종이라는 이중구조를 그대로 끌고 갈 가능성이 높다.